物業(yè)收費政策解讀

   一、關(guān)于實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價的范圍

1、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的保障性住房的物業(yè)綜合管理服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。

2、根據(jù)《省物價局轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委放開部分服務(wù)價格意見的通知》（鄂價工服[2014]176號）文件精神，對已具備競爭條件的非保障性住房物業(yè)服務(wù)服務(wù)價格放開，實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，根據(jù)《物權(quán)法》、《襄樊市物業(yè)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，對非保障性住房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動等向業(yè)主提供服務(wù)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取費用。

3、按照國家發(fā)改委的文件精神，保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務(wù)收費，由各省級價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)實際情況決定實行政府指導(dǎo)價。這個，目前我省的具體收費政策還正在制定之中，在新的收費政策出來之前，暫時按照原來的收費政策執(zhí)行，待新的收費文件來了再做調(diào)整。

4、放開了住宅小區(qū)停車服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主的委托，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場地、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)所，按照停車服務(wù)合同約定收取停車服務(wù)費用。

5、其他服務(wù)項目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)《物權(quán)法》、《襄樊市物業(yè)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，按照物業(yè)服務(wù)合同約定來收費。

二、關(guān)于物價部門的定價權(quán)限及職責(zé)

根據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》(鄂價房服[2007]107號)的相關(guān)規(guī)定，實行政府指導(dǎo)價的，按照屬地管理原則，由市、縣政府價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門合理制定政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度。

也就是說，縣物價局制定當(dāng)?shù)氐恼笇?dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，即?？悼h物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價和浮動幅度，各小區(qū)具體的收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，由小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主或開發(fā)商在簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定，報物價部門核準(zhǔn)。

具體約定分為以下兩種情況：

1、前期物業(yè)服務(wù)的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)建設(shè)單位通過招標(biāo)或協(xié)議方式，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在相應(yīng)等級政府指導(dǎo)價及浮動幅度內(nèi)以前期物業(yè)服務(wù)合同約定。

2、已依法成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的小區(qū)的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會（或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主）與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在相應(yīng)等級政府指導(dǎo)價及浮動幅度范圍內(nèi)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

    三、關(guān)于前期物業(yè)

　　　《襄樊市物業(yè)管理辦法》（襄樊市人民政府令[2010]第11號）第十八條：前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用若干問題的解釋》（法釋【2009】8號）第一條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，…對業(yè)主具有約束力。

我省的前期物業(yè)收費具體政策還沒出臺，目前仍然按現(xiàn)行的收費政策落實。

四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括的內(nèi)容

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。包括二次供水、加壓設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)費用，電梯的運行及維護費用，消防、安全監(jiān)控、智能化等設(shè)施的運行維護及檢測費用；

3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費“一價清”制度

物業(yè)服務(wù)收費實行“一價清”制度，主要是為了解決物業(yè)服務(wù)收費過程中費用項目不清、收費不規(guī)范，特別公用費用的分攤等問題，從而避免或減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的一系列矛盾。“一價清”制度，即新的收費標(biāo)準(zhǔn)包含了以前的物業(yè)服務(wù)費和分?jǐn)偟墓操M用，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費后，除水電費損耗公攤外，不再向物業(yè)公司交納其他任何費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費以外也不得收取其他任何費用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、生活垃圾處理等專營單位應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)并向業(yè)主收取相關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托，按照物價部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)代收上述相關(guān)費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

六、水電費損耗實行定期分?jǐn)偂?/span>

對于沒直接抄表到戶，沒有實行水、電戶、表改造的老舊小區(qū)，對總表與分表之間發(fā)生的損耗問題規(guī)定：在扣除物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成所包括的費用后，可按水、電量實際損耗額度在用戶間合理分?jǐn)?。具體分?jǐn)偡绞娇捎晌飿I(yè)服務(wù)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會（業(yè)主大會）協(xié)商確定。物業(yè)公司不得擅自提高國家規(guī)定的水、電價格標(biāo)準(zhǔn)，不允許將水電損耗通過提高水電價格的方式來進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>可由物業(yè)公司定期將損耗費用核算出來，交業(yè)委會審核確認(rèn)后在小區(qū)內(nèi)公示，然后分?jǐn)偟矫繎羰杖　?/span>

七、嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價制度。

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格遵守《價格法》等法律法規(guī)，合法經(jīng)營，為業(yè)主提供質(zhì)量合格、價格合理的服務(wù)；在經(jīng)營場所醒目位置示價目表和投訴舉報電話等信息；不得利用優(yōu)勢地位，強制服務(wù)、強制收費，或只收費不服務(wù)、少服務(wù)多收費；不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費用。按照國家發(fā)改委的政策，對部分服務(wù)價格實行放開，加強了事中事后監(jiān)管。今后各級物價部門將會同房管部門，加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目的監(jiān)督，加強對有關(guān)物業(yè)服務(wù)市場價格行為的監(jiān)管。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，有串通漲價、質(zhì)價不符、價格欺詐等不正當(dāng)價格行為的，由物價部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以查處，以維護正常市場價格秩序，保持價格水平基本穩(wěn)定，保障市場主體合法權(quán)益。

2015.4.14