說說在物業(yè)服務(wù)管理過程中常見的那些糾紛事兒

物業(yè)和業(yè)主，二者本應(yīng)和諧共處，卻總是在“錢”上結(jié)冤家。近些年來，雙方矛盾沖突不斷，甚至出現(xiàn)小區(qū)被棄管、物業(yè)被解聘的現(xiàn)象。近期經(jīng)常和各位同行朋友分享物業(yè)行業(yè)的法律案例，于是乎，關(guān)于物業(yè)法規(guī)的問題紛至沓來。

問題一：入伙后，物業(yè)公司要重新和業(yè)主個人簽署《物業(yè)服務(wù)合同》嗎？

不需要。

依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的。因此，《前期物業(yè)服務(wù)合同》依法無須單獨與個別業(yè)主分別簽署。但是告訴你一個江湖失傳的小絕技：如果新項目物業(yè)費定價超過了當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)價，從防范風(fēng)險的角度，是可以和小業(yè)主逐個簽《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的哦。你懂的！

問題二：《前期物業(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)公司和開發(fā)商簽署的，業(yè)主不是合同當(dāng)事人，業(yè)主可以以此為由，不繳納物業(yè)費嗎？

不能。

《前期物業(yè)服務(wù)合同》是一種特殊的合同，是在業(yè)主大會召開之前建設(shè)單位代替業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定的權(quán)利義務(wù)，對全體業(yè)主有約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。

問題三：《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，物業(yè)公司不承擔(dān)業(yè)主車場的保管責(zé)任，業(yè)主認為這是霸王條款，怎么辦？

《前期物業(yè)服務(wù)合同》已在政府主管部門備案，經(jīng)過了主管部門的審查，內(nèi)容是合法的。如業(yè)主堅持認為《前期物業(yè)服務(wù)合同》中有“免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款”，業(yè)主或者業(yè)主委員會有權(quán)請求法院認定其無效。但是如果法院沒有認為為無效那就是有效嘍！。

問題四：物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)費、停車費，應(yīng)該辦理收費許可證嗎？

現(xiàn)在不需要了。

你提的問題看起來簡單，回答起來可不容易。收費許本來是一項行政許可。該許可主要是針對行政機關(guān)與事業(yè)單位亂收費的現(xiàn)象，是為了限制上述單位隨意設(shè)立收費項目、損害人民財產(chǎn)權(quán)利而設(shè)。物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費和停車費，是民事行為，不是行政法上的“收費”，本來是不需要辦理“收費許可證”，但是部分城市奇葩的各種機關(guān)，硬就要求物業(yè)收費、停車場收費取得“收費許可證”。設(shè)置這個行政許可的依據(jù)是什么哩？無非是一些地方規(guī)章，甚至是一些部門文件。

不過，現(xiàn)在好了，國家已經(jīng)于去年底徹底取消了這兩項收費許可，如何收費？收多少？由物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)委會協(xié)商確定。

問題五：贈送面積需要繳納管理費嗎？

物業(yè)管理服務(wù)費按房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的房屋建筑面積收取。如果房屋的贈送面積計入了建筑面積，則需繳納物業(yè)費。

問題六：小區(qū)游泳池是業(yè)主共有的，為什么還要收費？

房子是業(yè)主的，那為啥還要收物業(yè)服務(wù)費呢？道理是一樣的。

物業(yè)公司依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定與授權(quán)開展泳池經(jīng)營，本著由使用者承擔(dān)運營成本的原則，來平衡泳池的成本與收益之間的關(guān)系。因此，泳客支付的費用不是嚴格意義上的收費，而是使用公共設(shè)施的代價，相關(guān)費用全部納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)收入，不作為物業(yè)公司的經(jīng)營收入。當(dāng)然哪，泳池屬于全體業(yè)共有的情況下，業(yè)主大會也可以決策使用泳池不另外收取費用，而包含在物業(yè)費中，作出這個決策的前提是物業(yè)費夠用。