來(lái)，說(shuō)說(shuō)物業(yè)費(fèi)這件煩心、鬧心的破事！

一、因開發(fā)遺留的問(wèn)題，業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)，有沒有法律依據(jù)?

沒有法律依據(jù)。

開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司屬于不同的企業(yè)法人，開發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位之間的法律問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問(wèn)題，與之相對(duì)應(yīng)的房屋買賣和物業(yè)管理是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，二者不能混淆。業(yè)主需按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用，不能因?yàn)閼?yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任而拒絕交納。對(duì)于開發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主可通過(guò)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商或訴訟解決。

二、物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司簽訂，業(yè)主能否以自己并未在合同上簽字為由拒交物業(yè)費(fèi)?

不能。

《物權(quán)法》第78條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第4款都規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力?！币虼?，只要業(yè)主大會(huì)的決定符合法律規(guī)定，遵循議事規(guī)則，就對(duì)全體業(yè)主具有拘束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。所以，業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)無(wú)法律依據(jù)，物業(yè)服務(wù)公司可以起訴。

三、部分業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，存在瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)，合法嗎?

不合法。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間是一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，如果物業(yè)服務(wù)公司沒有按照合同約定嚴(yán)格履行，業(yè)主可以依法追究違約責(zé)任，要求繼續(xù)履行、賠償損失等。物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)通常屬于一般違約，而非完全不履行，因此業(yè)主不能以拒交物業(yè)費(fèi)的形式錯(cuò)誤的行使抗辯權(quán)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)具有公共性，服務(wù)對(duì)象是整個(gè)物業(yè)和全體業(yè)主，個(gè)別業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)也是對(duì)大多數(shù)業(yè)主利益的侵害。物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量不能由個(gè)別業(yè)主評(píng)判，因?yàn)閷?duì)這種服務(wù)的感知帶有一定的個(gè)人主觀因素。

四、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)交納?

從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交費(fèi)責(zé)任。

依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交費(fèi)責(zé)任?！比绻课莓a(chǎn)權(quán)人與承租人沒有關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的約定，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)交費(fèi)責(zé)任，承租人繳費(fèi)的，可以向業(yè)主追償。

五、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)是否可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)？

看具體情況。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，業(yè)主大會(huì)主要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，不對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同中約定對(duì)物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)機(jī)構(gòu)由雙方共同委托，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計(jì)結(jié)果對(duì)雙方都有約束力。