物業(yè)公司要注意開發(fā)商挖的坑！

案例速覽

廣州某花園在房產(chǎn)銷售期間向購房人承諾，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為6角錢每平方米，并且管道煤氣安裝入戶、24小時(shí)冷熱水以及對講可視單元防盜門等，且寫進(jìn)了購房合同。但業(yè)主入住一年后，這些承諾都沒有兌現(xiàn)，非但沒有管道煤氣、24小時(shí)的熱水以及單元防盜門等設(shè)施，就連當(dāng)初承諾的6角錢每平方采的物業(yè)管理費(fèi)也漲到了8角錢。于是業(yè)主們紛紛到物業(yè)管理公司質(zhì)問。

案例分析

在房屋售出以后至正式由業(yè)主委員會選定物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂物業(yè)管理合同之前這段時(shí)間，小區(qū)的物業(yè)管理工作通常都是由開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司實(shí)行前期物業(yè)管理服務(wù)。由于房產(chǎn)市場的競爭較為激烈，且開發(fā)商一般都急于收回投資以便進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目，因此有些開發(fā)商對買受人動不動就一通承諾，什么物業(yè)管理公司久負(fù)盛名，價(jià)格最低，服務(wù)全面等，完全不顧物業(yè)管理公司的服務(wù)能力及其利益等。因此物業(yè)管理公司在接受開發(fā)商的委托進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，要與開發(fā)商簽訂明確的委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)以及物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容等。否則，開發(fā)商賣了房子之后，業(yè)主按照開發(fā)商承諾的要求物業(yè)管理公司兌現(xiàn)服務(wù)承諾時(shí)，物業(yè)管理公司將蒙受巨大的損失，承受影響公司的形象的壓力，甚至?xí)绊懝镜倪M(jìn)一步發(fā)展。

這種問題的出現(xiàn)不但影響了物業(yè)管理公司的日常工作，而且嚴(yán)重影響了公司與小區(qū)業(yè)主的關(guān)系和公司形象，不利于以后工作的開展和公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。案例中的主要責(zé)任在于開發(fā)商信口開河，不顧及項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套能力及物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及能力。但是物業(yè)管理公司同樣負(fù)有責(zé)任。在房屋預(yù)售前，物業(yè)管理公司接受開發(fā)商委托時(shí)，應(yīng)該與開發(fā)商就前期物業(yè)管理達(dá)成明確的協(xié)議，確定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、方式、收費(fèi)等具體事項(xiàng)。開發(fā)商在銷售時(shí)可以對買受人關(guān)心的物業(yè)管理問題作一必要的說明、解釋，以增強(qiáng)對買房人的吸引力，同時(shí)方便買房人與備選的其他項(xiàng)目進(jìn)行比較分析、選擇、決定。但是開發(fā)商不能將物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接寫進(jìn)購房合同中(物業(yè)管理公司授權(quán)情況除外)，因?yàn)榉课葙I賣關(guān)系與物業(yè)管理屬于彼此獨(dú)立的法律關(guān)系，是不同主體問的行為。開發(fā)商沒有簽訂這種條款的權(quán)利，開發(fā)商如果在沒有得到授權(quán)的情況下將物業(yè)管理的具體條款寫進(jìn)房屋買賣合同，屬于不正當(dāng)?shù)靥幏炙说臋?quán)利，是侵權(quán)行為。

在該案例中，合法權(quán)益受到侵犯的除了業(yè)主外還有物業(yè)管理公司。除了開發(fā)商的不正當(dāng)行為侵害了物業(yè)管理公司的權(quán)利外，還使物業(yè)管理公司的日常工作和形象受到了嚴(yán)重的干擾和損害，從而加大了物業(yè)管理公司發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和障礙。這說明在該物業(yè)管理公司的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)存在著嚴(yán)重的不足。在物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂物業(yè)托管合同時(shí)，就應(yīng)該明確授權(quán)給開發(fā)商什么權(quán)利，自己保留開發(fā)商什么權(quán)利，侵犯對方權(quán)利有什么樣的后果等。另外，既然雙方已經(jīng)建立起明確的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司除了積極地履行自己的義務(wù)外還應(yīng)該密切注視開發(fā)商的行為。因?yàn)槌碎_發(fā)商對房產(chǎn)買受者的承諾關(guān)系到開發(fā)商的切身利益外，房屋銷售數(shù)量也是關(guān)系到其與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)管理是否繼續(xù)延續(xù)的決定性因素。如果開發(fā)商對房產(chǎn)買售者的承諾是在物業(yè)管理公司授權(quán)的范圍內(nèi)，則物業(yè)管理公司應(yīng)該在其管理的有效期內(nèi)予以兌現(xiàn)。

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1、對于業(yè)主來說，也就是當(dāng)初的房產(chǎn)買受者，在購買房產(chǎn)時(shí)除了關(guān)心開發(fā)商的資質(zhì)及相應(yīng)的“五證”外，還應(yīng)該注意開發(fā)商對于物業(yè)管理的承諾是否有相關(guān)公司的授權(quán)。

2、擺正位置，不介入開發(fā)商與業(yè)主的糾紛。

3、注意在開發(fā)商和業(yè)主之間找準(zhǔn)自己的位置，避免攪到二者之間的糾紛中，這對物業(yè)管理公司順利開展工作也具有重要意義。