發(fā)生緊急情況時(shí)，業(yè)主不在家，物業(yè)公司能否破門檢修？

案情

業(yè)主陳某住在三樓，四樓的鄰居李某放假期間外出。一天，陳某發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水，意識(shí)到四樓鄰家可能漏水了。于是，他便向小區(qū)的物業(yè)公司反映情況。然而，物業(yè)公司稱：四樓住戶不在家，不能入室檢修。結(jié)果情形越來越糟，陳某的屋子里像下雨一樣，家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的損害，其中一些財(cái)產(chǎn)受損相當(dāng)嚴(yán)重，但物業(yè)公司仍堅(jiān)持無法維修。

陳某沒有辦法，只好打110電話報(bào)警，在巡警的要求下，物業(yè)公司砸開四樓房門，入內(nèi)維修。

四樓住戶回來后，對(duì)物業(yè)公司和陳某破門而入的行為感到很惱火，三方矛盾激化。于是，陳某將物業(yè)公司告到了法院。

陳某稱：物業(yè)公司明知四樓住戶家的水管爆裂而一直找借口不及時(shí)進(jìn)行維修，以致自己的家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到了不同程度的損害。這一切損害系被告不作為所致，應(yīng)承擔(dān)因此給自己造成的損失。

物業(yè)公司辯稱，四樓住戶不在家，公司無權(quán)破門而入。不能入室檢修是客觀存在的事實(shí)，自己不應(yīng)為此事負(fù)責(zé)任。

一、物業(yè)公司有權(quán)破門而入

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條第1款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。從該法律規(guī)定可知，小區(qū)發(fā)生安全事故時(shí)，采取應(yīng)急措施是物業(yè)公司的法定義務(wù)。該法律規(guī)定的應(yīng)急措施即屬于緊急避險(xiǎn)措施。

所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或者第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國(guó)法律所認(rèn)可。

《民法通則》明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。緊急避險(xiǎn)有如下幾個(gè)特征：

（1）緊急避險(xiǎn)的目的是為了保護(hù)公共利益、本人或他人的合法民事權(quán)益

（2）緊急避險(xiǎn)是對(duì)正在發(fā)生的侵害（或危險(xiǎn)）采取相應(yīng)措施；

（3）緊急避險(xiǎn)施加于第三人，造成第三人人身或財(cái)產(chǎn)的損失；

（4）緊急避險(xiǎn)不得超過必要的限度；

（5）即使在必要的限度內(nèi)的緊急避險(xiǎn)，受害的第三人原則上也應(yīng)從受益的一方獲得補(bǔ)償。

本案物業(yè)公司接到陳某的報(bào)告后，已知曉小區(qū)發(fā)生了漏水的安全事故，有義務(wù)立即采取應(yīng)急措施消除危險(xiǎn)。因漏水發(fā)生在四樓，且業(yè)主不在家，如果不采取應(yīng)急措施，漏水造成的損害還將進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)而威脅到整個(gè)建筑物的財(cái)產(chǎn)安全。所以，無論陳某是否向物業(yè)公司提出請(qǐng)求，物業(yè)公司均有義務(wù)采取緊急避險(xiǎn)措施消除危險(xiǎn)。

二、陳某的損失應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)

陳某的財(cái)產(chǎn)損害是由樓上漏水導(dǎo)致的，因此四樓的住戶李某是直接侵權(quán)責(zé)任人。李某必須對(duì)其漏水不存在過錯(cuò)進(jìn)行舉證，否則應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。本案物業(yè)公司接到陳某的報(bào)告后未及時(shí)采取有效措施阻止損害的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)對(duì)其不作為導(dǎo)致陳某損失擴(kuò)大的部分承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任后，可依法向直接侵權(quán)人追償。

三、李某的損害賠償根據(jù)查明的漏水原因確定

《民法通則》第129條規(guī)定：“因緊急避險(xiǎn)造成損害的，由引起險(xiǎn)情發(fā)生的人承擔(dān)民事責(zé)任。如果危險(xiǎn)是由自然原因引起的，緊急避險(xiǎn)人不承擔(dān)民事責(zé)任或者承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。因緊急避險(xiǎn)采取措施不當(dāng)或者超過必要限度，造成不應(yīng)有損害，緊急避險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任?！贝送猓罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見（試行）》第156條規(guī)定：因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任；受害人要求補(bǔ)償?shù)模梢载?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償。本案陳某的損害應(yīng)當(dāng)由誰來賠償，必須查明漏水的原因。如果漏水系因李某的過錯(cuò)所致，李某應(yīng)當(dāng)對(duì)其因漏水造成的全部損害，包括物業(yè)公司因采取緊急避險(xiǎn)措施給李某造成的損害，承擔(dān)全部責(zé)任。如果漏水是因自然原因引起的，陳某做為受益人應(yīng)當(dāng)給予李某適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。物業(yè)公司做為緊急避險(xiǎn)人，只要采取的措施未超過必要的限度，不承擔(dān)法律責(zé)任。

四、提示

物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)公司采取應(yīng)急措施是法定義務(wù)，但因采取應(yīng)急措施可能會(huì)對(duì)第三人人身或財(cái)產(chǎn)造成損害，所以，物業(yè)公司采取的應(yīng)急措施不能超過必要的限度。同時(shí)，物業(yè)公司在采取應(yīng)急措施時(shí)應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)的收集與保全工作，以便在事后的糾紛中，能夠?qū)ζ洳扇?yīng)急措施的必要性和合理性進(jìn)行舉證。