無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)即構(gòu)成違約，業(yè)主需補(bǔ)交

案例一：電路檢修引發(fā)的矛盾

某小區(qū)物管接到業(yè)主反映，該小區(qū)的一個(gè)單元住戶家中經(jīng)常集體停電，影響了住戶的正常生活。

物業(yè)公司經(jīng)檢修，發(fā)現(xiàn)停電原因是該單元業(yè)主李某家電路漏電導(dǎo)致的。于是物管方找到業(yè)主李某，希望他檢修自家中的電路，李某認(rèn)為物管公司應(yīng)為其解決，但物管公司認(rèn)為，自家電路漏電不屬于物業(yè)服務(wù)和管理的范圍。

雙方協(xié)調(diào)不好，無(wú)奈之下，李某找來(lái)電工檢修。電工檢修后稱漏電的原因是電表螺絲松動(dòng)所致。一番折騰下來(lái)，加劇了李某對(duì)物業(yè)公司的不滿，于是從2013年6月份開(kāi)始李某以物管公司服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)。隨后，物管公司以李某不按物業(yè)服務(wù)合同約定及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)為由，起訴至法院，請(qǐng)求判令李某補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)，并支付違約金。

案例2： 于女士們的物業(yè)訴訟請(qǐng)求

2001年2月23日，于女士購(gòu)買(mǎi)了某廣場(chǎng)一商鋪，并取得產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商在交付商鋪時(shí)，委托了某物管公司為廣場(chǎng)提供物業(yè)服務(wù)。2011年10月14日，物管公司向全體業(yè)主發(fā)出了告知函，想要提高物業(yè)費(fèi)用。告知函遭到了包括于女士在內(nèi)的部分業(yè)主抵制，隨后，廣場(chǎng)出現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備無(wú)法使用、停車(chē)場(chǎng)被堵等現(xiàn)象，于女士等部分業(yè)主認(rèn)為物管公司未盡到相關(guān)義務(wù)，沒(méi)有按照規(guī)定提供合格的物業(yè)管理服務(wù)，已構(gòu)成根本違約，請(qǐng)求解除其與物管公司的物業(yè)服務(wù)管理合同。法院經(jīng)審理查明，此次起訴包括于女士在內(nèi)共計(jì)65名業(yè)主，超過(guò)了廣場(chǎng)全體業(yè)主數(shù)量的一半，但是其專用部分未達(dá)到廣場(chǎng)建筑總面積的50%，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，依法駁回包括于女士在內(nèi)的65名業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法：無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)即構(gòu)成違約，業(yè)主需補(bǔ)交

物業(yè)服務(wù)合同是確定物管公司和業(yè)主權(quán)利義務(wù)的重要依據(jù)。根據(jù)合同約定，物管公司提供物業(yè)管理服務(wù)，包括小區(qū)垃圾清掃、物業(yè)設(shè)施檢修等，業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)的即構(gòu)成違約，業(yè)主需補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，并支付違約金。現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)超出物管公司物業(yè)服務(wù)范圍的事項(xiàng)，如案例中，自家電路漏電的問(wèn)題，業(yè)主往往認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)幫助解決。這時(shí)，物管公司應(yīng)積極與業(yè)主溝通協(xié)商，或是提供有償服務(wù)或是介紹第三方幫忙，以盡早解決業(yè)主反映的問(wèn)題，避免矛盾擴(kuò)大化。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。因此，單一業(yè)主無(wú)權(quán)以個(gè)人的名義選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此建議如果業(yè)主確實(shí)認(rèn)為物管公司不盡職、服務(wù)不到位、構(gòu)成根本違約的，可先向物業(yè)公司反映或通過(guò)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司反映，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否需要解聘物業(yè)公司進(jìn)行投票，根據(jù)投票結(jié)果，依據(jù)以上規(guī)定進(jìn)行。