小區(qū)物業(yè)糾紛不斷誰是誰非，律師支招幫忙解難題

案例一：家中遭偷，物業(yè)有責?

長寧縣城區(qū)某小區(qū)居民住戶李某家里兩個月內遭小偷三次“光顧”。事發(fā)后，李某要求物管提供小區(qū)內的電子監(jiān)控資料，沒有想到在主要位置的監(jiān)控器早已壞了，其他位置的監(jiān)控器模糊不清，很難辨認出小偷的相貌特征。

“我家里被盜幾次，物管應承擔相應的責任。”李某認為，物管向住戶收取了管理費，就應該保護好業(yè)主的家庭財產安全，他家里幾次被盜，都是因物管巡查不力和監(jiān)管設施不完善造成的，要求物管作出合理解釋。

而相關物管公司負責人劉某說，物管部門主要維護小區(qū)花草、設備設施管理等事項，小偷入室行盜已經觸犯了法律，應由公安機關立案偵破。李某等住戶家里被盜，業(yè)主已經報了案，物管部門只有積極的配合警方破案。李某家里發(fā)生幾次被盜的現(xiàn)象，是業(yè)主的安全防范意識有所疏忽造成的，作為物管公司只能表示同情，沒有賠償責任。

四川一言律師事務所朱迅認為，根據《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

案例二：網購包裹，物業(yè)該不該代收?

家住南岸長江大道某小區(qū)的鄧小姐介紹，她從網上購買了一件188元的衣服，3月6日她接到了快遞員的電話，稱包裹已到，而當時她正在單位上班，便讓快遞員將包裹放在門衛(wèi)處。然而，當她下班后找門衛(wèi)要包裹時，卻找不到包裹了。直到第二天，門衛(wèi)翻遍物管處所有寄存的包裹，才將鄧小姐的包裹找到。包裹雖然找到了，但門衛(wèi)的心情卻很復雜：“我每天要做保潔、巡視、防火防盜，代收包裹真不是我們的份內事?！?/span>

宜賓豐宜律師事務所律師史成認為，簽收快遞或包裹是收件人本人的責任，原則上小區(qū)保安或物管人員沒有代為簽收的義務，特別是一些重要或貴重物品。

史成同時也提到，物管公司是服務公司，在物管合同服務條款中包含了幫業(yè)主處理一些事物的義務。如果物管幫忙代收了，而包裹出現(xiàn)丟失或損壞，那么物管還是存在一定的保管責任。史成說：“快遞過程中，包裹如果遺失、損壞，由快遞公司承擔主要責任。”

案例三：小區(qū)內停車被劃傷，誰負責?

家住宜賓縣某小區(qū)的業(yè)主程女士反映，包括她的車在內的二三十輛小車在小區(qū)里連續(xù)多次被劃傷，向物管反映，物管稱，不在規(guī)定停車位停放的車被劃傷與他們無關，程女士等小區(qū)業(yè)主卻覺得小區(qū)物管應該有責任。

據程女士介紹，該小區(qū)提供的車位非常狹窄，不便進出，稍不注意就會擦刮到車門，大家都不愿意停，大多數業(yè)主選擇把車停在樓下的過道上，程女士也同樣把自己的車停在了樓下的過道一側，卻多次被人為劃傷。

對于業(yè)主車輛在小區(qū)頻頻被損壞的情況，物管方說，由于小區(qū)條件有限，一些死角沒有監(jiān)控設備，但接到反映后，都第一時間報了警，也配合警方進行了調查取證，警方正在進一步調查中。

四川忠仁律師事務所律師王家虎說，物管費和停車管理費是不同的，具體要看雙方是否簽訂有停車保管的協(xié)議，如果有協(xié)議按照協(xié)議履行，沒有協(xié)議可能無法追究物管責任。如果業(yè)主與物管簽訂了協(xié)議，明確約定了雙方的權利義務，車主按照規(guī)定的地方停放，物管應當對車輛的損害承擔責任。

案例四：物業(yè)不盡責，業(yè)主有權罷免?

小區(qū)內隨處可見垃圾而無人打掃，小區(qū)門禁系統(tǒng)形同虛設導致小區(qū)不安全，門口攤販白天隨意擺攤，夜宵攤吵得人心慌……下江北某小區(qū)業(yè)主紛紛反映小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)了這樣的問題。數十名業(yè)主集體簽名，表示對物管不滿。業(yè)主委員會正在考慮換掉現(xiàn)在的物管，另聘新物管。

該小區(qū)所屬物管方稱，已與小區(qū)業(yè)主代表進行了一次座談會，就該問題進行溝通協(xié)商解決。四川戎城律師事務所楊兵律師說，業(yè)主和物管是委托合同關系，雙方根據合同的約定，如果物業(yè)公司違約，業(yè)主代表可以解聘物業(yè)公司。