全國(guó)首例小區(qū)車庫(kù)之爭(zhēng)，爭(zhēng)論仍在繼續(xù)！
?？导覉@物業(yè) / 2016-04-18
南京市鼓樓區(qū)法院曾審理過(guò)“全國(guó)首例小區(qū)車庫(kù)之爭(zhēng)”，因涉及到眾多戶主的利益，被廣泛關(guān)注。近日，一些微信公眾號(hào)重新對(duì)該案作出報(bào)道，稱“南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開(kāi)發(fā)商將地下停車庫(kù)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益?！?/span>
這條微信一發(fā)出，瞬間便火了。然而，作出此判決的鼓樓區(qū)法院卻及時(shí)站了出來(lái)，公開(kāi)發(fā)出“鄭重聲明”，稱：全國(guó)首例小區(qū)車庫(kù)之爭(zhēng)，花落誰(shuí)家？以生效判決為準(zhǔn)！原來(lái)，這個(gè)被瘋傳的結(jié)果，并未生效，早已被撤銷，而真正的判決結(jié)果卻與之相差甚遠(yuǎn)。
網(wǎng)絡(luò)瘋傳：“小區(qū)車庫(kù)之爭(zhēng)一審落槌——?dú)w業(yè)主”
“本月12日，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車庫(kù)之爭(zhēng)案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開(kāi)發(fā)商將地下停車庫(kù)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。住宅小區(qū)的車庫(kù)到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司？這是個(gè)帶有普遍性的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士稱，此案判業(yè)主獲勝，在全國(guó)還屬首例，其法律意義十分重大。”
以上便是網(wǎng)絡(luò)瘋傳的核心內(nèi)容。而關(guān)于事件的起因，網(wǎng)上稱：“位于南京水佐崗的星漢城市花園小區(qū)共有59個(gè)地下車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中37個(gè)，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會(huì)曾代表廣大業(yè)主，多次要求開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)歸還給業(yè)主，但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決反對(duì)。今年6月，業(yè)主委員會(huì)無(wú)奈之下，將開(kāi)發(fā)商告上法庭?！?/p>
事情真相：“車庫(kù)之爭(zhēng)”屬實(shí) 但一審判決早已撤銷
小區(qū)車庫(kù)的歸屬涉及眾多業(yè)主的利益，這條微信一出現(xiàn)就備受關(guān)注，被眾人瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)。但細(xì)看之下，不難發(fā)現(xiàn)其中的瑕疵：時(shí)間存疑。微信中所說(shuō)的“本月12日”，到底是何年何月的12日？
很快，作出此判決的鼓樓區(qū)人民法院便公開(kāi)發(fā)出鄭重聲明，稱“此判決并未生效”，小區(qū)車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題，應(yīng)以“生效判決為準(zhǔn)”。
原來(lái)，這條被瘋傳的微信，內(nèi)容并不假，只是這份判決發(fā)生于2003年。一審宣判后，星漢公司不服，向南京中院提起上訴。南京中院經(jīng)審理，認(rèn)為原審查明事實(shí)不清，裁定“撤銷原判，發(fā)回重審”。
真實(shí)判決：開(kāi)發(fā)商支付業(yè)委會(huì)50萬(wàn)車庫(kù)出售款
經(jīng)重審，鼓樓法院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)的是全體業(yè)主的意志，本案所涉車庫(kù)的權(quán)利歸屬與全體業(yè)主均有利害關(guān)系，作為代表全體業(yè)主意志的原告有權(quán)提起訴訟。
星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車庫(kù)數(shù)量為36個(gè)，實(shí)際建設(shè)59個(gè)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，超規(guī)劃建設(shè)的23個(gè)車庫(kù)應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃核準(zhǔn)的36個(gè)車庫(kù)中，按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%（最低6個(gè)）的車庫(kù)為業(yè)主保留。
因此，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車庫(kù)為29個(gè)，原告要求確認(rèn)其對(duì)小區(qū)全部車庫(kù)均有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，依據(jù)不足，法院不予支持。
被告已交付了24個(gè)車庫(kù)，尚應(yīng)向原告移交5個(gè)車庫(kù)。因被告應(yīng)移交的車庫(kù)已實(shí)際出售給小區(qū)其他業(yè)主，原告要求移交車位的請(qǐng)求實(shí)際無(wú)法履行，故原告有權(quán)要求被告支付5個(gè)車庫(kù)對(duì)應(yīng)的出售價(jià)款50萬(wàn)元。
綜上，2014年9月，鼓樓法院作出重審判決：判令星漢公司給付業(yè)主委員會(huì)車庫(kù)出售款500000元，駁回業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。
宣判后，雙方均未上訴，該判決已生效。
車位歸屬到底該如何認(rèn)定？
鼓樓法院介紹，隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的日漸發(fā)展成熟，《物權(quán)法》出臺(tái)后，根據(jù)第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
根據(jù)2004年12月15日當(dāng)時(shí)有效的南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》，應(yīng)有不低于15%（最少6個(gè)）的車位為業(yè)主保留。本案中，加上超出規(guī)劃的23個(gè)車位，原告總共應(yīng)有29個(gè)車位。但被告目前已經(jīng)將35個(gè)車位售出，原告實(shí)際享有24個(gè)車位，因此被告應(yīng)向原告移交5個(gè)車位。
（以上來(lái)源于金陵晚報(bào)）
“一個(gè)車位官司，兩次荒唐判決”
然而，微信公眾號(hào)【大雪冷飲】昨天發(fā)布了顏雪明的文章，標(biāo)題是“一個(gè)車位官司，兩次荒唐判決”。他認(rèn)為：
重審判決仍然存在嚴(yán)重的低級(jí)錯(cuò)誤。它根據(jù)南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》，判決開(kāi)發(fā)商應(yīng)把規(guī)劃內(nèi)屬于自己的車位移交業(yè)委會(huì)6個(gè)，這個(gè)試行的規(guī)定是什么東東？無(wú)非是南京市政府甚至是下屬部門的紅頭文件，這個(gè)文件有什么權(quán)力規(guī)定，建設(shè)單位的財(cái)產(chǎn)要白送給買房人？這是剝奪所有權(quán)啊！從法制體系來(lái)講，涉及賦予或者改變所有權(quán)的事項(xiàng)，只有法律及行政法規(guī)可以規(guī)定，地方政府的文件規(guī)定了也是無(wú)效的。
法官不了解這個(gè)法律常識(shí)已經(jīng)令人驚訝，關(guān)鍵是最高人民法院關(guān)于區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋第十八條就明確說(shuō)的是這個(gè)問(wèn)題：“人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。”重審判決還引用了這個(gè)解釋的第六條，再往后翻一頁(yè)，不就看到這個(gè)重要內(nèi)容了嗎？
說(shuō)這是個(gè)低級(jí)錯(cuò)誤，因?yàn)樗`反了法律常識(shí)和明確的法律規(guī)定；說(shuō)這是嚴(yán)重錯(cuò)誤，因?yàn)樗o被告帶來(lái)了50萬(wàn)元的損失，更鼓勵(lì)了違法強(qiáng)占他人財(cái)產(chǎn)的惡劣行為。這個(gè)判決不僅未能依法維護(hù)物權(quán)秩序，反而搞亂了物權(quán)秩序。