業(yè)主、物業(yè)矛盾不斷，物管癥結(jié)何解？

一邊是物業(yè)公司的入不敷出，一邊是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，物管與業(yè)主之間的矛盾，似乎是永遠(yuǎn)的痛。上周，本報(bào)物業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查的首篇報(bào)道見報(bào)之后，引起很多市民和物管行業(yè)的熱烈反響。

部分市民在看到報(bào)道之后提出疑問：7成物業(yè)公司都虧損，為何卻鮮少聽到物管公司主動(dòng)退出的？重慶晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分物業(yè)公司為保證能有相對固定的利潤，就壓縮服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)管理水平，而這也正是物業(yè)公司少有退出的最根本原因。

管理之痛：經(jīng)費(fèi)有限質(zhì)量難保

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)曾調(diào)查統(tǒng)計(jì)，76%的市民表示自己對所居住的小區(qū)物管不滿意，其中28%的業(yè)主表示對小區(qū)物管服務(wù)很不滿意。僅有不到三成的市民表示對所在小區(qū)的物管“滿意”或“很滿意”。事實(shí)上，作為物業(yè)管理方的物業(yè)管理公司，則有更多說不出來的“委屈”。

“企業(yè)不是雷鋒，在經(jīng)費(fèi)有限的情況下，只能是有多少費(fèi)用做多少事?！敝貞c正隆物業(yè)管理公司總經(jīng)理武正榮接受重慶晨報(bào)記者采訪時(shí)表示，物業(yè)管理行業(yè)只是微利行業(yè)，在目前各大物管公司的成本構(gòu)成中，人工成本占到物業(yè)管理費(fèi)總額的40%、清潔方面占到10%、工程維護(hù)占15%、園林維護(hù)、社區(qū)活動(dòng)占5%、管理成本占17%，加上其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用3%，總成本占到總物管費(fèi)總額的95%，因此留給物業(yè)管理公司的利潤空間只有5%左右。

武正榮說，實(shí)際上管理稍不注意就要虧損。很多物業(yè)管理公司，在物業(yè)管理費(fèi)用有限的前提下，便只有采取減少保潔、保安等員工的數(shù)量，從而保證相對穩(wěn)定的費(fèi)用。

而在小區(qū)園林綠化方面，由于費(fèi)用緊張，原本一年進(jìn)行四五次的園林綠地維護(hù)，很多時(shí)候也縮減至兩次。

武正榮表示，從日常運(yùn)營情況看，小區(qū)的物業(yè)管理，可能會(huì)因?yàn)楦喱嵤乱l(fā)糾紛，而業(yè)主往往一遇到這種事，就拖欠物管費(fèi)。如此一來，就陷入了一種怪圈，如大面積業(yè)主拖欠費(fèi)用，而物業(yè)公司要保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，要么就縮減工人，要么干脆就直接撤出小區(qū)，前幾年，這樣的事例相對較多。

武正榮稱，如果是按業(yè)主真正滿意的服務(wù)質(zhì)量，可能重慶只有龍湖等為數(shù)不多的幾家大開發(fā)商不會(huì)虧錢。據(jù)了解，就是當(dāng)前物業(yè)管理做得比較好的金科物業(yè)，一年也要虧損上千萬元。因此，一些實(shí)力相對較弱的物業(yè)公司，前期還能獲得開發(fā)商的補(bǔ)貼，但開發(fā)商開發(fā)完沒有補(bǔ)貼之后，經(jīng)費(fèi)問題便會(huì)立馬顯現(xiàn)出來。

解決之道：增盈利項(xiàng)目透明開支

“北京、深圳等地，物業(yè)費(fèi)達(dá)到3元/平方米以上的住宅小區(qū)比比皆是，高端物業(yè)能達(dá)到每平方米七八元。沿海城市不說，在西部城市中，重慶在0.8元-1元/平方米之間的樓盤，成都至少收費(fèi)1.5元左右，而西安則在1.8元左右?！比A宇物業(yè)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，重慶物業(yè)的品質(zhì)在全國僅次于上海，除去人均收入差距這一因素外，現(xiàn)行的重慶物管價(jià)格與服務(wù)水平并不匹配。

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)新聞發(fā)言人聶孝崙認(rèn)為，物業(yè)管理從最開始做時(shí)，因?yàn)橹皇情_發(fā)商銷售的一項(xiàng)附帶工具，其目的只是為了更好的促銷，因此當(dāng)時(shí)價(jià)格普遍定得比較低，導(dǎo)致當(dāng)前物業(yè)管理費(fèi)在用于支出后所剩無幾，當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時(shí)，立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)也就十分困難，因而導(dǎo)致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而引起訴訟案件。

聶孝崙認(rèn)為，物業(yè)公司要盈利，不能限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平。

其中，與業(yè)主協(xié)商提高物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這是比較有效的方法之一，但除此之外，還有很多方法可以探索。比如多開辟公共收益，多增加廣告位，將其中的全部或一部分拿出來填補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)便是較好的解決辦法，不過，這需要得到業(yè)主大會(huì)的同意。事實(shí)上，只要財(cái)務(wù)開支透明，業(yè)主是可以理解、支持的。

此外，在日常的物業(yè)管理中還應(yīng)加強(qiáng)員工的責(zé)任意識，避免不必要的資源浪費(fèi)和流失。