物業(yè)服務(wù)如何解開業(yè)主欠費心結(jié)

北京某法院今年審結(jié)2140件物業(yè)糾紛案件，索要物業(yè)費的占94.44%。

家住風(fēng)格雅園的業(yè)主甘先生今天剛剛收到法院的傳票，他因拖欠物業(yè)費被訴上法庭。甘先生說，他不是不愿意交，只是氣憤物業(yè)公司光收錢不干活，他家的門禁系統(tǒng)報修快一年了，物業(yè)也沒管，但收物業(yè)費卻很積極。“享受不到應(yīng)有的服務(wù)，憑什么讓我交錢？”甘先生氣憤地說。有甘先生這種想法和類似遭遇的業(yè)主，太多太多。

11月2日，北京市朝陽區(qū)人民法院審理判決了一起物業(yè)公司狀告業(yè)主拖欠物業(yè)費的案件。本案的被告人是著名歌手朱明瑛，這已經(jīng)是她第二次被同一家物業(yè)公司起訴。

朱明瑛辯稱，她拖欠物業(yè)費用是因為該物業(yè)公司是非法進駐，沒有按照有關(guān)法律規(guī)定征得大部分業(yè)主同意，更不是在招投標(biāo)中勝出。但最后的結(jié)果是，法院判決朱明瑛應(yīng)繳清所拖欠的物業(yè)費并賠償物業(yè)公司的損失。

就在此前一天，北京市公安局一位女刑警因為拖欠物業(yè)管理費用拒不執(zhí)行被拘留15天。

此前，也是北京朝陽區(qū)法院，強制執(zhí)行了一批拖欠物業(yè)費的業(yè)主。該院的這一舉動引起輿論的廣泛關(guān)注，并引發(fā)關(guān)于法院強制執(zhí)行手段是否人性化的討論?！拔飿I(yè)糾紛越來越成為人們關(guān)注的焦點。”該院執(zhí)行庭的一位負責(zé)人說，“從法院受理的物業(yè)糾紛案件來看，大部分糾紛都是因為業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用引起的?！?/span>

記者注意到，在朝陽區(qū)法院今年以來審結(jié)的2140件物業(yè)糾紛案件中，物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費的一共2021件，占到了結(jié)案數(shù)量的94.44%。而業(yè)主抗辯的理由多為對物業(yè)管理服務(wù)不滿，認為物業(yè)管理企業(yè)無經(jīng)營資格、不服務(wù)或服務(wù)不達標(biāo)、擅自占用或出租公攤面積等。

業(yè)主為什么要拖欠物業(yè)費

據(jù)記者了解，物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。

許多業(yè)主抱怨物業(yè)管理公司以管理者自居，凌駕于業(yè)主之上，完全沒有“服務(wù)”的意識，服務(wù)質(zhì)量又達不到當(dāng)初簽訂物業(yè)合同時的承諾。一位欠費業(yè)主在接受記者采訪時說道：“不是我不想給，而是我認為物業(yè)根本就不夠資格收取物業(yè)費，服務(wù)太差了！收取物業(yè)費就要提供相應(yīng)的服務(wù)，服務(wù)水平上去了，我交這份錢心里也平衡！”“大部分業(yè)主絕對不會無緣無故不交費的?！彼迥救A園業(yè)委會委員邵夏珍在接受記者采訪時說道。她說，現(xiàn)在業(yè)主在和物業(yè)公司打交道過程中，面臨一種很不合理的狀況：當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)時，必須和開發(fā)商選擇的物業(yè)公司簽訂其單方面擬定的合同并繳納物業(yè)費，否則就拿不到住宅的鑰匙。但是當(dāng)業(yè)主交納了一年的物業(yè)管理費用之后，物業(yè)公司卻往往不能為業(yè)主們提供合格的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主們與物業(yè)公司協(xié)商無效之后，就只能以拖欠費用的方式進行抗?fàn)帯?/span>

北京一家媒體曾報道過一篇題為《樓盤起了貴族名業(yè)主拒交“冒尖”物業(yè)費》的物業(yè)糾紛案件。該起糾紛就是因為小區(qū)業(yè)主不滿所居住的普通小區(qū)由于名字叫××公寓就必須多繳物業(yè)費用而引起。

物業(yè)公司能否按星分類

北京市律師協(xié)會會長李大進說：“物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是為業(yè)主服務(wù)的，但事實上，很多時候物業(yè)公司是以‘管理者’自居。我建議把物業(yè)的名字換一換，不叫物業(yè)管理公司，而應(yīng)該叫物業(yè)服務(wù)公司，這樣也可以和業(yè)主拉近一些關(guān)系?！?/span>

朝陽法院民一庭馬庭長指出，造成現(xiàn)階段物業(yè)管理糾紛激增的原因，主要是物業(yè)管理市場欠規(guī)范和立法制度不完備。

他說，物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，目前有關(guān)物業(yè)管理的方式方法未能制度化和規(guī)范化。雖然上世紀90年代以來，國務(wù)院和各地出臺了相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章，但由于過于原則，缺乏可操作性，對物業(yè)管理行為規(guī)范不足，約束不力，遠遠不能滿足審判實踐的需求。

目前的物業(yè)服務(wù)收費是由政府的指導(dǎo)定價規(guī)定的，北京已經(jīng)出臺了3個收費規(guī)則，但是這些收費規(guī)則對于實際的情況來說太過于籠統(tǒng)，這種狀況也引發(fā)不少物業(yè)糾紛。

馬庭長建議，政府應(yīng)該對物業(yè)公司進行分級管理，換言之，實行像飯店服務(wù)業(yè)那樣，實行評星制度。不同的星級標(biāo)準(zhǔn)，實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。他介紹，目前，盡管有《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，但還是太籠統(tǒng)。他舉例說，五星級小區(qū)物業(yè)服務(wù)，應(yīng)該細化到多長時間保安巡邏一次，保安的配備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該達到多少，都應(yīng)該具體。

李大進也說，加強物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，目前物業(yè)管理方面的規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問題無法求得法律上的根據(jù)，如業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位問題、地下車庫權(quán)屬問題、電梯費的分擔(dān)問題、供暖溫度過低引發(fā)欠費問題等。由此也必然帶來執(zhí)法環(huán)節(jié)上的不統(tǒng)一。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要和收費標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)

朝陽區(qū)法院新聞發(fā)言人建議說，業(yè)主物業(yè)公司雙方在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細化合同的內(nèi)容，使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。他說，物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體，也是糾紛發(fā)生時，衡量各自主張是否充分的評判標(biāo)準(zhǔn)，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實依據(jù)，因此業(yè)主要審慎訂立合同，強化契約意識。

邵夏珍說，只要物業(yè)公司樹立正確的意識，為業(yè)主提供合格的服務(wù)，業(yè)主們自然不會故意拖欠費用。以水清木華園為例，該小區(qū)曾經(jīng)有70%的業(yè)主因為物業(yè)公司提供不了合格的服務(wù)而抵制交費，但是該小區(qū)經(jīng)自行選聘物業(yè)公司之后，業(yè)主的交費率從過去的30%上升到了93%。這是因為小區(qū)業(yè)主們得到了物業(yè)公司提供的高質(zhì)量服務(wù)，而交納的物業(yè)費卻比以前下降了40%。

北京道可特律師事務(wù)所主任律師劉光超也認為，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量要和收費標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)起來。他說：“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)要細化，要分類，要有級別，在這個基礎(chǔ)上把收費與之對應(yīng)起來，這是很有必要的?！?/span>

清華大學(xué)法學(xué)院黨委副書記申衛(wèi)星教授認為：“對于物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)由建筑主管部門進行檢查，按照不同級別的服務(wù)收取不同的費用?！?/span>