來看看七類常見物業(yè)費糾紛案，法官會怎么判？

從法律性質(zhì)上，交納物業(yè)管理費是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項基本合同義務(wù)，業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費，屬于違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。處理此類糾紛時，須針對業(yè)主的抗辯理由進(jìn)行舉證、質(zhì)證，根據(jù)查明的事實，分別情況作出處理。

一、對于業(yè)主無理拒絕交費情形的，應(yīng)判令業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費，并承擔(dān)延期交費的違約責(zé)任；

二、對于業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)管理費用的，一般不予支持；

三、對于因為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)管理公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理費的訴訟請求，或者判決減少業(yè)主的物業(yè)管理費，但應(yīng)交的維修費用不在此限；

四、對于確因公共費用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費用和維修費用；

五、對于物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項目收費及收費不合理的部分，應(yīng)予以駁回，同時建議政府價格監(jiān)督管理機關(guān)對物業(yè)管理公司的違規(guī)收費予以處罰；

六、對于雙方未簽訂書面的物業(yè)管理合同引發(fā)的糾紛案件，如何處理。由于未訂立物業(yè)合同，在雙方當(dāng)事人間缺少書面協(xié)議來確定權(quán)利與義務(wù)，訴訟中，業(yè)主們會以此作為抗辯理由而拒不同意補交物業(yè)管理費用。我們認(rèn)為對于雙方之間雖未簽訂書面的物業(yè)管理合同，但業(yè)主事實上享受了物業(yè)管理服務(wù)并因此受惠的，這在業(yè)主與物業(yè)管理公司間已構(gòu)成事實上物業(yè)管理關(guān)系。法院根據(jù)公平合理、誠實信用原則，可參照政府規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)判決業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。

七、對于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費金額。

此外，在審理此類案件過程中，還應(yīng)注意審查物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)是否經(jīng)過物價部門審核，是否明碼標(biāo)價；對特殊服務(wù)收費，業(yè)主及物業(yè)管理公司之間是否在合同中有約定；對合同約定物業(yè)收費可以預(yù)收的，其預(yù)收期限是否符合法律規(guī)定等等。